陆家嘴论坛关于健全投资协调资本市场功能的话音刚落，相关政策“大礼包”就开始执行。6月17日，证监会主席吴清提到推出商业不动产REITs（不动产投资信托基金）试点，18日首批4只商业不动产REITs便正式挂牌交易，产品涵盖奥特莱斯、购物中心及办公商业等业态，合计募资规模超190亿元。
据了解，首批4只基金一日即宣告售罄。其中，份额发行均以战略配售为主，中金唯品会商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT战略配售份额占比均达75%，中信建投首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT战略配售份额占比为70%。剩余发行份额中，网下发售和公众发售各占70%、30%。
“首批商业不动产REITs集中挂牌，不仅是资本市场服务实体经济高质量发展又一关键制度创新的成功实施，也是我国商业不动产资本化运作迈出的关键一步，为商业不动产行业转型升级、长远发展注入了新动能、打开了新视野；同时也是资管驱动、资产整合、资本循环闭环生态打造的重要实践。”国泰海通董事长朱健在上市仪式上表示。
值得一提的是，最新公布的持有人信息显示，商业不动产REITs90%以上份额由机构投资者持有，除券商、资管、私募等机构外，还出现了国新资管和中国保险投资基金等代表性的“长线资金”。
4只标的资质如何
6月18日，一家机构相关负责人告诉《华夏时报》记者，我国公募REITs市场正式切入主流商业存量赛道 。
“首批商业不动产REITs发行落地后，REITs二级市场有望迎来阶段性估值修复窗口，持续情况取决于长线增量资金入市和配套政策落地情况，有两大关键节点：一是险资入市增持商业不动产REITs的时点，二是5月首批REITs指数基金获批落地的时点，7月前后或可期待。”该负责人指出。
具体来看，四只产品分别为中信建投首农商业REIT，底层资产为北京昌平龙德广场，净认购金额30.13亿元，基金代码508601，是北京市首单获批的商业不动产REITs项目；中金唯品会商业REIT，底层资产为郑州杉杉奥特莱斯和哈尔滨杉杉奥特莱斯，拟募集规模74.7亿元，是首批中募资规模最大的产品；国泰海通砂之船商业REIT，底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯，拟募集规模50.64亿元；汇添富上海地产商业REIT，底层资产为上海黄浦鼎保大厦和鼎博大厦，拟募集规模40.02亿元，主要业态为甲级办公及配套商业。
就上述四只商业不动产REITs产品，上交所介绍，本次获批项目参与主体汇聚地方国有龙头企业、行业内头部民营企业等，底层资产涵盖商业零售、办公等成熟商业业态，位于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域，具备良好的市场代表性与示范效应。
“首批四单商业不动产REITs受到市场资金的高度追捧，但细分热度不同，奥特莱斯类产品认购倍数普遍高于办公类。随着首批产品发行落地，REITs二级市场有望迎来阶段性估值修复窗口，重点关注险资入市及指数基金获批等节点。”上海一家二级市场私募机构投研总监耿彦博受访时称。
戴德梁行发布的数据显示，截至2026年4月1日，国内已申报商业不动产REITs产品共计17只，合计拟发行规模突破600亿元。从资产类型来看，购物中心类6只、商业综合体类5只、酒店类3只、奥特莱斯类2只、社区商业类1只。从发行规模占比来看，酒店类占28%、购物中心类占27%、综合体类占22%、奥特莱斯类占21%、社区商业类占2%；从发行主体类型分析，国有企业占比40%、民营企业占比47%、外资机构占比13%。
数据显示，截至目前，全市场已受理的17只商业不动产REITs中，上交所已受理14只产品，参与方涵盖央企、国企、民企、外企等主体，9只产品已答复反馈意见，后续工作正在稳步推进中。
业内人士预计，未来商业不动产REITs将迎来密集发行潮。
长期资金“盛宴”
事实上，仅从陆家嘴论坛发布的推动商业不动产REITs发行政策看，将撬动存量资产与长期资金之间的联动效应。
2025年12月31日，证监会印发实施《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金；国家发展改革委2025年11月也印发了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，基础设施领域REITs行业范围可覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费等基础设施，以及包括数据中心类、AI基础设施项目等在内的新型基础设施、租赁住房、水利设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等。
可以看到的是，首批上市的4只商业不动产REITs的毛利率到底有多高。
据了解，中金唯品会商业REIT底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目及哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，2025年加权平均出租率分别为99.52%、99.89%，销售额分别为21.58亿元、16.72亿元，运营净收益分别为2.66亿元、1.80亿元，运营净收益率均超过70%。
国泰海通砂之船商业REIT持有的不动产项目为位于陕西省西安市的砂之船（西安）奥特莱斯项目，建筑面积14.13万平方米，2025年平均出租率98.03%，营业收入4.14亿元，净利润2.35亿元，营业毛利率80.52%。
中信建投首农商业REIT持有的不动产项目为坐落于北京市昌平区的龙德广场项目。龙德广场项目业态为购物中心，总建筑面积约22.27万平方米。2025年加权平均出租率96.89%，营业收入2.64亿元，净利润0.99亿元，营业毛利率64.04%。
汇添富上海地产商业REIT投资的不动产是位于上海黄浦区的鼎保大厦、鼎博大厦。两栋大厦的商业、办公用房总用地面积分别为11378平方米、16190平方米。2025年年末出租率分别为100%、99.33%。2025年营业收入均超过1亿元，运营净收益分别为7887万元、5015万元，运营净收益率分别为81.81%、71.93%。
如此高的运营毛利率，对于长期资金而言，无疑开启了一场资本盛宴。
从上市首日表现来看，国泰海通砂之船商业REIT及汇添富上海地产商业REIT两个项目的底层资产均具备区位优质、业态多元、现金流稳定的核心优势，项目构建起“资管驱动+资产整合+资本退出”的良性发展生态。两大项目分别聚焦民营头部奥莱资产与一线城市核心国企商业资产，二级市场交易平稳活跃。
对此，招商基金资深策略分析师田悦6月18日分析称，REITs市场正处于供给压力释放与政策红利引导的深度博弈期。REITs市场短期影响因素，在于商业不动产REITs集中挂网带来的供给影响，且部分项目面临解禁压力。
REITs个券基本面分化还在延续，除部分行业外，底层资产经营情况未现系统性改善。但REITs市场也存在积极利多因素，如首批REITs指数基金的申报，有利于吸引看重指数配置功能的长期资金入市，提升市场定价的透明度与流动性，平抑短期非理性波动。
中信证券首席经济学家明明发表观点指出，从全球成熟市场发展经验来看，商业不动产与REITs之间具有高度适配性，在酒店、商业办公楼、商业综合体等业态中占据较高的市场比例。我国公募REITs市场以基础设施资产拉开序幕，并基于实践经验逐步拓展资产范围至商业不动产，标志着市场正朝着更高质量的方向发展。
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